Рынок земли: чего ждать украинцам уже этим летом

Разбираемся в особенностях работы будущего рынка земли в Украине

1 июля 2021 года вступает в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», который предусматривает открытие рынка земли для её купли-продажи гражданам. Вчера премьер-министр Денис Шмыгаль поручил министру аграрной политики и продовольствия подготовить все нормативно-правовые акты для обеспечения работы рынка земли уже с 1 числа.

Редакция «Шарий.net» решила разобраться, как будет работать рынок земель сельскохозяйственного назначения и чего ждать украинцам после 1 июля?

Что предусматривает закон?

С 1 июля 2021 года до 1 января 2024 года земли смогут покупать только физические лица — граждане Украины. Максимальный размер земельного участка составляет до 100 га в одни руки.

С 1 января 2024 года сельскохозяйственные земли смогут покупать юридические лица при условии, что они были зарегистрированы в Украине согласно законодательству. Участниками таких юридических лиц могут быть только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные громады. Максимальный размер земельного участка — до 10 тысяч га.

Цена на землю оговаривается между продавцом и покупателем. Но до 1 января 2030 года стоимость земельного участка не может быть ниже нормативно-денежной оценки, которую проводит Госгеокадастр.

Вопрос о возможности покупки земли иностранцами будет рассматриваться на референдуме. Но, несмотря на результаты будущего референдума, иностранцы не смогут покупать землю в 50-километровой зоне от государственной границы Украины. Также запрещена продажа земли иностранным компаниям, конечных собственников которых невозможно установить. Не смогут купить землю и российские компании, собственниками которых являются члены террористических организаций.

Арендатор имеет преимущественное право купить земельный участок. При условии, что арендатор пользуется участком на протяжении последних 10 лет, он получает право его выкупа в рассрочку до 10 лет без проведения торгов. Но при этом арендатор имеет возможность передать преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли другому юридическому или физическому лицу.

Также стоит отметить, что 28 апреля Верховная рада приняла Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений». Закон предусматривает передачу земель государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность сельских, поселковых, городских советов. Органам местного самоуправления предоставляются полномочия по изменению целевого назначения земельных участков частной собственности, а также полномочия по утверждению планов детальной планировки территории за пределами населенных пунктов.

А 18 мая депутаты проголосовали о внесении изменений в Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об аренде земли», который предусматривает продажу коммунальных и государственных земель или права на них на электронных аукционах.

Как будет происходить купля/продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения?

Для физических лиц необходимо подготовить паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя, экспертную денежную оценку земельного участка, документы которые подтверждают право собственности и выписку из Государственного земельного кадастра на соответствующий земельный участок.

В случае продажи земельного участка, физлицо вправе не платить налог на доходы физических лиц и военный сбор при определенных условиях:

— человек продает недвижимое имущество впервые в течение года;

— размер земельного участка не превышает нормы бесплатной передачи, определенной в статье 121 Земельного кодекса Украины;

— земельный участок находится в собственности продавца более 3 лет.

В другой ситуации гражданину придется платить 5% НДФЛ и 1,5% ВС от стоимости земельного участка, установленной в договоре. Договор купли-продажи земельного участка должен содержать все условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, имеющиеся ограничения и тому подобное.

Согласно принятому 18 мая законопроекту, продажа или передача в пользование земельных участков государственной и коммунальной собственности будет проводиться в электронной системе торгов, проведенных в интернете в формате аукциона в режиме реального времени.

Для территориальных общин Министерство аграрной политики разработало дорожную карту для подготовки к открытию и участию на рынке земли. Она состоит из 7 ключевых пунктов:

1. Провести полную инвентаризацию земель и сформировать базы земельных участков общины;
2. Объединить документацию по землеустройству и градостроению для определения функционального назначения;
3. Регулярно проводить денежную оценку земель;
4. Создать архив землеустроительной документации и дать возможность свободного доступа к ней;
5. Создать профессиональные команды в соответствующих департаментах земельных ресурсов, мотивированных независимой зарплатой;
6. Проводить встречи с потенциальными инвесторами для формирования инфраструктуры;
7. И после этого выставлять земельные участки на электронные торги.

«Подводные камни» рынка земли

Первый и самый главный спорный момент этого закона — право арендатора на преимущественный выкуп земли. Если холдинг не желает выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи. Скорее всего, арендаторы будут иметь предварительные соглашения со спекулятивными инвесторами и станут фактическими продавцами паев.

Второй и немаловажный «подводный камень» — концентрация земель в одних руках. В проекте закона первого чтения была норма, которая разрешала сосредоточить до 35% земель в одних руках на уровне ОТГ. В окончательном виде закона эту норму убрали. 25% ОТГ в Украине имеют площадь меньше 10 тысяч га, то есть существует возможность, что один человек сможет выкупить все земли ОТГ и сделает общину зависимой от одной фирмы. В свою очередь, это может привести к давлению на местную власть при принятии решений.

К проведению электронных торгов тоже есть вопросы. К примеру, конкурентами на торгах могут выступать фирмы, которые находятся в сфере влияния одних и тех же людей. Такие манипуляции используются для занижения цен или борьбы с конкурентами на торгах. Также используются фирмы-прокладки, которые умышленно завышают цены на торгах для борьбы с конкурентами или для получения взятки. Есть случаи, когда фирмы не допускались по субъективным причинам организаторов торгов.

Борьба между мелкими фермерами и крупными агрохолдингами

Возможность выкупать по 10 тысяч га с 2024 года приведет к концентрации земли. Для развития малых фермерств необходимо выстроить систему доступных низкопроцентных кредитов. Иначе агрохолдинги задавят ценовой политикой и постепенно сконцентрируют в своих руках основные сельскохозяйственные угодья.

Итог один — земельная реформа может стать как колоссальным успехом Украины, так и тотальным провалом с новым витком коррупции. Главное, чтобы власть вовремя реагировала на новые вызовы, а открытие рынка земли дало новые возможности для простых украинцев. 

Фото: slovoidilo.ua